3到5年之后的中国房地产市场__凤凰网

  • 日期:08-16
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我最近收到了很多朋友关于房地产市场在三到五年后如何发展的问题。甚至很多朋友对未来三到五年的趋势都非常悲观,那么我们该如何分析这个问题呢?

道格认为,必须考虑至少五个因素。

第一个因素是土地价格。根据宜居研究所50个样本城市的土地价格与房价的比率,2017年土地价格占房价的38%,这是一个平均值。

一些较为强大的二线城市和一线城市普遍超过50%。 2017年,北京的土地价格已占房价的70%以上。

通过这种方式,土地价格无疑是影响房价的最严格和最重要的成本。

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第二个因素是融资成本。在一手房市场,今天的房地产公司已经获得了土地,未来五年将其开发到市场意味着在未来五年内,它将承担今天购买土地的融资成本。有多高?通常在8%到10%之间。这意味着,即使今天购买的土地没有增加投资,五年后开发房地产投资的成本也增加了约70%。

二手房市场也是如此。今天,当您购买二手房时,您还需要每年支付银行抵押贷款的费用,这最终将构成您房屋成本的一部分。道戈认为,二手房市场的这些交易将成为支撑房价的重要成本考虑因素。

第三个因素,劳动力和物价的上涨。过去十年,五年来,房地产建筑材料和劳动力价格基本持续上涨。特别是今年房地产建筑材料的价格与去年同期相比普遍上涨了10%至30%。

在接下来的三到五年里,按照正常的逻辑,通货膨胀总是存在的,适度工资的适度工资总是合理的。而这些也将成为支撑房价的重要因素。

第四个因素是库存。供需影响市场价格。在房地产市场,今天的库存将形成未来供应。库存怎么样?

根据国家统计局和不同研究机构提供的数据,前一阶段的房价相继上涨,全国一,二,三线城市的房地产库存已降至2014年以来的最低点。一些二线城市的库存甚至限制在五六个月。

在如此低库存的情况下,看看房地产供应,特别是新的商品房供应。

在一线城市,由于租赁房屋和共享房产所代表的经济适用房的发展,商品房的土地供应量大幅下降。这将影响未来三至五年的商品房供应。库存处于低位,商品住宅用地供应继续萎缩,这将影响未来房地产市场的供需和价格变化。

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第五个因素是人口。人们常说房地产市场长期以来人口众多。道相信这种观点还比较温和。

想象一下,每年有近1200万人从农村到城市生活进入这个城市。未来三到五年,生活在中国城市的人口将增加5000万至6000万,这基本上相当于当今世界中等国家的人口。面对人口增长5000万至6000万,它是否会对房地产需求和价格形成巨大支撑?

中国的房地产问题不能通过世界其他国家的房地产开发来衡量。由于国情差异太大,人口基数差异太大,城市人口变化太大。

除了这五个因素外,有些人谈到物业税即将问世。

道格认为,物业税对房地产市场的影响将更多地反映在房产税下降之前的阶段。雨来自风,这个阶段充满了未知数。整个市场表现出恐惧,并将影响房价。

然而,房地产对中国经济,地方政府收入,银行金融安全以及个人家庭资产都很重要。坚决遏制房价上涨并不意味着房地产市场将在未来两三年内经历全面而实质性的调整。

财产税下降时,参照国际经验不会改变房价变化趋势。

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